публикации

Управление недвижимостью: основные подходы

Пожалуй, каждый Собственник коммерческой недвижимости мечтает о том, чтобы:

  • все площади были сданы;
  • арендные ставки были приближены к максимальным значениям;
  • арендная плата поступала на расчетные счета вовремя и в полном объеме;
  • арендаторы самостоятельно решали все свои текущие вопросы;
  • необходимость ремонта помещений и их содержания являлась научной фантастикой.

Тем не менее, объективная действительность диктует свои правила, согласно которым жизнь Собственника коммерческой недвижимости далеко не так беззаботна. Более того, эффективное использование коммерческой недвижимости вынуждает Собственника постоянно находиться в тонусе, что особенно актуально в периоды спада деловой активности, а также в периоды экономических или политических кризисов.

На сегодняшний день Собственник имеет следующие возможные варианты администрирования процесса управления коммерческой недвижимостью:

«МАЛЫЙ СОБСТВЕННИК»

СРЕДНИЙ И КРУПНЫЙ СОБСТВЕННИК

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Собственник не имеет специализированного штата сотрудников и занимается всеми вопросам самостоятельно (прибегая лишь к услугам агентств недвижимости для поиска потенциального арендатора). При использовании такого подхода Собственник исходит из того, что ему нужно только найти арендатора, а дальше никаких вопросов возникать не должно и, следовательно, ему никто не нужен, поскольку всё помещение займет один арендатор, который будет самостоятельно и коммуналку оплачивать, и убирать помещение, и осуществлять текущий ремонт помещения. Таким образом, Собственник лишь оплатит один раз комиссию агенту и никаких больше расходов – одни доходы.

Собственник формирует в своей структуре специализированный штат сотрудников, которые будут в состоянии решать все вопросы, возникающие в ходе управления коммерческой недвижимостью – подобную схему могут позволить себе Собственники, чей доход позволяет финансировать наличие полноценного штата, при этом вопрос эффективности никуда не девается – поскольку высокий доход не означает высокую прибыль.

Собственник привлекает к управлению коммерческой недвижимостью Управляющую компанию (УК), которая обладает:

  • необходимым штатом специалистов;
  • опытом работы с различными объемами помещений (как отдельными помещениями, так и целыми имущественными комплексами);
  • опытом работы с различными категориями помещений (офисы, производства, складские комплексы, отдельно стоящие здания, помещения свободного назначения и т.д.);
  • опытом урегулирования споров и разногласий, возникающих между Собственником и арендатором, Собственником и государственными органами;
  • своей службой безопасности, которая позволяет упреждать возникновение конфликтов и ущерба.
 

Давайте рассмотрим каждый из указанных выше вариантов управления коммерческой недвижимостью.

Поскольку подробный анализ данного вопроса мог бы занять не один десяток страниц, мы предлагаем сфокусироваться на наиболее важных аспектах:

  • работа с вакантными площадями;
  • администрирование арендных отношений;
  • спектр компетенций и актуальность опыта специалистов. 

РАБОТА С ВАКАНТЫМИ ПЛОЩАДЯМИ

Поскольку все участники рынка находятся в одном и том же информационном пространстве, то в части работы с вакантными площадями (при условии, что на помещение в принципе есть спрос) не важно кто будет осуществлять поиск арендатора – помещение будет сдано. При этом следует отметить, что при пользовании услугами агентств недвижимости, Собственник одномоментно обязан оплатить агентству комиссию (50-100 процентов от месячной арендной платы), не получая взамен никаких гарантий в отношении качества данного арендатора и долгосрочности его пребывания на объекте.

Более того, поскольку агентства получают разовое вознаграждение, то они в какой-то степени даже заинтересованы в частой смене арендатора, что позволяет им регулярно зарабатывать, получая свою комиссию. Чего нельзя сказать про Собственников и УК, для которых съезд арендатора грозит кассовым разрывом, а также необходимостью инвестировать в поиск нового арендатора и подготовку помещения к его заезду.

АДМИНИСТРИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Малый Собственник вынужден самостоятельно сопровождать арендные отношения (поскольку агентства недвижимости в большинстве своем данные услуги вообще не оказывают), что, зачастую, сопровождается отвлечением от своей основной деятельности, а, следовательно, негативно сказывается на качестве администрирования арендных отношений:

  • ненадлежащее оформление документов;
  • несвоевременное получение арендной платы;
  • отсутствие возможности своевременного поиска замены планирующему съехать арендатору;
  • несвоевременное и ненадлежащее реагирование на претензии арендатора;
  • отсутствие возможности полноценного участия в урегулировании споров и разногласий.

Чаще всего, малый Собственник воспринимает любой вопрос, возникающий в ходе сдачи помещений в аренду, как дополнительную нагрузку, которую он не хотел бы нести. Данный вид Собственников по своей сути – «рантье», которые хотели бы сдать помещение, регулярно получать аренду, и чтобы его как можно меньше беспокоили. Как говориться: «сдать и забыть». Однако такого не получается, поскольку все вопросы малый Собственник вынужден решать самостоятельно, в том числе и контактировать с арендатором. Со временем прямое общение с арендатором приводит к «сокращению дистанции» между арендатором и Собственником и в конечном итоге вредит деловым отношениям, что провоцирует злоупотребления со стороны арендатора в части соблюдения условий договора.

Для среднего и крупного Собственника, а также для Управляющей компании, в штате которых имеются специалисты и структуры, обладающие необходимым опытом для осуществления качественного администрирования арендных отношений (коммерсанты, юристы, коллекторы, бухгалтеры, ЧОП, инженерная служба, ИТ-специалисты, клининговая группа и проч.), администрирование арендных отношений является типовой работой: «ничего личного – чисто бизнес».

Все вопросы, как поступающие от арендаторов, так и вообще связанные с коммерческой недвижимостью:

  • оформление документов;
  • работа с дебиторской задолженностью;
  • подбор и замена арендаторов;
  • контроль соблюдения арендаторами условий договоров (в том числе в части поддержания помещений в надлежащем состоянии);
  • взаимоотношения с контролирующими органами;
  • обслуживание инженерных сетей и коммуникаций;
  • уборка территории и помещений и т.д.,

- являются обычной ежедневной работой.

При этом мотивация УК является более сильной, т.к. она находится в положении исполнителя, которому Собственник (в случае некачественного оказания услуги) может предъявить претензии и сократить причитающееся вознаграждение.

Возможности же самого Собственника влиять на собственный штат сотрудников менее очевидны, т.к. в случае привлечения наемных сотрудников действуют гарантии, предусмотренные трудовым законодательством.

Кроме того, следует оценивать экономическую целесообразность содержания полноценного штата специалистов. Если Собственник обладает относительно небольшим количеством недвижимости, то содержание полноценной структуры специалистов может являться просто экономически не выгодно. Что не относится к УК, которая, финансируя содержание всего спектра специалистов, имеет возможность использовать его (за счет эффекта масштаба) максимально эффективно, привлекая штат для сопровождения нескольких проектов.

Также следует указать, что в части возможности держать дистанцию с арендатором Управляющая компания находится в наиболее комфортном положении, даже в сравнении со средними и крупными Собственниками, поскольку УК изначально вообще не обременена какими-либо факторами, а также имеет возможность и в дальнейшем пресекать возникновение каких-либо «коррупционных» моментов, путем осуществления ротации кадров между объектами.

СПЕКТР КОМПЕТЕНЦИЙ И АКТУАЛЬНОСТЬ ОПЫТА СПЕЦИАЛИСТОВ

Для малого Собственника наличие необходимого спектра компетенций и актуальность опыта зависит от следующих факторов:

  • является ли сдача помещений в аренду основным видом деятельности для Собственника;
  • каковы назначение, территориальное расположение и количество площадей, сдаваемых в аренду;
  • каково количество арендаторов;
  • какое количество и состав инженерных сетей и коммуникаций необходимо обслуживать малому Собственнику.

В случаях, когда:

  • для малого Собственника сдача помещений в аренду является основным видом деятельности;
  • все помещения имеют одно назначение (только офисы, только склады, только торговые помещения);
  • большая часть помещений находится в одной локации и количество помещений является небольшим,

- то, скорее всего, такой Собственник в силах решить большую часть возникающих вопросов либо самостоятельно, либо путем привлечения отдельных подрядчиков для выполнения каких-либо разовых работ/услуг, хотя с высокой долей вероятности хлопот у Собственника будет предостаточно, даже при условии отсутствия каких-либо форс-мажорных и конфликтных ситуаций.

Что касается средних и крупных Собственников, то в силу того, что Собственник обладает значительным количеством помещений, позволяющим содержать специализированный штат сотрудников, спектр компетенций и актуальность опыта, скорее всего, находятся на высоком уровне. При этом необходимо учитывать, что если доля вакантных площадей не велика на протяжении длительного срока и помещения находятся в хорошем состоянии, то сотрудники утрачивают актуальность опыта ввиду невысокой интенсивности работы. Кроме того, как и в ситуации с мелким Собственником спектр компетенций штата может быть ограничен функциональным назначением помещений и их состоянием, т.е. штат имеет опыт и готов работать, например, только с офисными центрами класса В+, а в случае появления в активе Собственника коммерческой недвижимости отличной от данного сегмента (например, складской комплекс класса D), команда Собственника оказывается не готова к появившимся вызовам.

Что же касается Управляющей компании, то она в силу того, что:

  • в ее активе находится большое количество недвижимости;
  • управление коммерческой недвижимостью является основным видом деятельности УК;
  • в управлении УК находится более разномастный состав помещений, пребывающих в самых различных состояниях (например, складская база класса С-, производственные цеха класса В, офисные центр – отдельно стоящее здание),

- УК сталкивается с большим количеством задач и ситуаций, которые вынуждают УК всегда находиться в «боевой готовности», что положительно сказывается, как на спектре компетенций, так и на актуальности опыта.

Для удобства оценки того или иного варианта управления коммерческой недвижимостью и принятия решения предлагаем ознакомиться с нижеприведенной таблицей:

Критерий оценки

Оценка по 5 балльной шкале (1-минимум, 5 – максимум)

«Малый Собственник» + агент

«Средний и крупный Собственник»

«Управляющая компания»

Работа с вакантными площадями

4

4

5

Администрирование арендных отношений

3

5

5

Спектр компетенций и актуальность опыта

3

3

5

Мотивация заниматься администрированием арендных отношений

1

3

5

 Возможность «держать дистанцию» с арендатором

2

3

5

ИТОГО:

13

18

25